A股上市房企这几天正在陆续发布2022年的业绩预告。

(资料图片仅供参考)

看了各房企的业绩预告数据后，顿时让人心里一阵凉凉，怎一个“惨”字了得！

在老百姓的印象中，房地产一直是暴利行业，但看了各房企2022年的业绩预告数据中，房地产行业堪称“亏损王”。

一个时代已经结束，一个时代已经开启。

01、超6成房企亏损

春节假期前，已经有A股上市房企陆续发布2022年业绩预告情况，春节收假后更是迎来了密集发布。

截止2023年2月1日，已经有65家A股上市房企发布了2022年业绩预告。当然，这些房企中，有的是涉足到地产业，但地产业务在其整体业绩中的占比有限。

因此，地产房剑统计了已经发布业绩预告中的44家典型房企的业绩情况。

在我们所统计的44家A股上市房企中，有30家房企2022年业绩预告为亏损，仅有14家房企业绩预告为盈利。

这意味着，2022年超6成的A股上市房企，业绩是亏损的。

其中，荣盛发展、金科股份、中天金融、泛海控股、阳光城、华侨城、蓝光发展的业绩预亏在百亿以上以及百亿左右。

荣盛发展以190-250亿元的预亏，成为截止目前的A股上市房企“亏损王”！蓝光发展预亏219.37亿元，预亏也超过了200亿元。

资本市场上，蓝光发展的前身是迪康药业，2015年房地产企业借壳上市短暂开闸间隙，蓝光集团旗下蓝光和骏借壳迪康药业上市，股票简称由迪康药业更名为蓝光发展，当时被称为“地产开闸第一股”。

借壳上市之后，2018年蓝光发展的股价曾经最高达到8.92元/股，市值超过了260亿元。而截止今天收盘，蓝光发展的股价仅为1.16元/股，市值缩水到35.21亿元。

2023年1月30日收盘后，蓝光发展在发布2022年业绩预告的同时，还发布了《蓝光发展关于公司股票可能被实施退市风险警示的风险提示公告》。

《公告》称：经公司财务部门初步测算，预计公司 2022 年末归属于上市公司股东的净资产为-208.21亿元左右。

如公司 2022 年度经审计的期末净资产为负值，将触及《股票上市规则》第9.3.2 条“（二）最近一个会计年度经审计的期末净资产为负值，或追溯重述后最近一个会计年度期末净资产为负值”规定的对股票实施退市风险警示的情形，公司股票将在公司 2022 年年度报告披露后被实施退市风险警示（在公司股票简称前冠以“*ST”字样）。

2022年业绩预告出现巨亏的A股上市房企，不仅仅局限于蓝光发展、金科股份、世茂股份、阳光城、泰禾集团等已经出险的民企，还包括华侨城、大悦城控股、格力地产等国企。

华侨城由盈转亏，2022年预亏为80-110亿元，而2021年为盈利37.99亿元；大悦城控股也出现了转盈为亏，2022年预亏为27.8-29.8亿元，2021年则为盈利1.08亿元；格力地产，2022年的预亏也达到了23.86-28.63亿元。

实际上，即使是2022年业绩预告盈利的房企，利润也出现了大幅下滑。

保利发展，是截止目前已经发布2022年业绩预告的A股上市房企中利润最高的，预计归属于上市公司股东的净利润为183.03亿元，但与2021年相比也下降了33.17%。

另一家央企招商蛇口，2022年预计归属于上市公司股东的净利润为38-46亿元，上年同期则为103.72亿元，下降55.65-63.36%。

目前来讲，利润降幅比较小的是华发股份，2022年预计归属于上市公司股东的净利润为25.62亿元，下降幅度为19.8%。

综合来讲，大部分盈利房企的利润降幅都在50%以上。

当然，我们目前统计的仅为A股上市房企的业绩情况，港股的上市房企数据还没有看到。

港股上的优质房企，大家可以关注中海、华润、龙湖、绿城等，出险房企可以聚焦正荣、奥园、中梁等等。

02、为何集体坍塌？

从各房企的业绩情况来看，可以用“集体坍塌”这四个字来概括。

过去，在老百姓心目中，房地产、互联网均属于暴利行业，但看到2022年各房企的业绩之后，大家肯定会问一个问题：为什么会这样呢？跟大家感觉的不一样……

在这里，首先就涉及到一个统计口径：结转。

上市房企一般会公布两个重要的数据，一个是销售数据，一个是结转数据。

销售数据是过去1个月、1个季度、半年、1年的商品房销售面积、销售金额，从这个数据可以看出一家房企在过去一年的规模情况。

而每年的财报里的盈利数据，则是在过去一年交付结转的数据，也就是说今年卖的房子，两三年后才能体现在盈利数据里。

2022年可结转的，往前倒推2-3年，基本都是2020年销售的商品房。但众所周知，2020-2022年是疫情的三年，疫情影响之下很多房企的交付都受到影响，必然会影响到结转、利润等方面。

疫情对于企业的影响，还体现在华侨城的旅游产业方面，以及大悦城控股的租金收入方面，这也是这两家国企在2022年出现预亏的重要原因。

除了疫情对于结转的影响之外，还有一点就是高价地的影响。

前几年楼市比较好的时候，土地市场疯狂时期，很多房企拿了一些高价地，但拿地之后遇到的是限价、市场下滑的影响，因此亏损销售的项目不在少数，必然对利润有影响。

西安市场上去年入市的多个项目，实际上也属于亏损销售，在这里就不点名了。可能说出来大家不相信，但这是事实。地产行业的苦，只有自己知道。

各房企出现亏损、利润大幅下降，还有一个重要因素，那就是计提资产减值。

计提资产减值，主要是依据成本和可变现净值之间的差值，若预计可变现净值低于总成本，代表未来该项目入市之后将出现亏损，房企则会预见性地按照这一差值提前计提存货跌价损失。

地产行业进入下滑通道，各房企便开始计提减值。

以蓝光发展为例，2022年预亏219.37亿元中，计提资产减值就达到了160亿元，实际上经营亏损约58亿元。

计提减值，是很多上市房企常用的方式。上市公司利用减值计提操纵利润情况也经常出现，反正已经亏损，就一次性亏个够，将利空出清。

2021年时，富力地产就计提资产减值达150亿元、华夏幸福计提资产减值131.88亿元、阳光城计提资产减值69.29亿元。

不过，后续随着政策稳定、市场回暖、出险房企资产重组的推进，将会体现在资产增值部分。

华夏幸福就是一个例子，2021年计提减值达到了131.88亿元。2022年业绩预告显示，预计2022年度将实现扭亏为盈，预计实现归属于上市公司股东的净利润为11亿元到16亿元。

华夏幸福称，业绩实现扭亏为盈，主要系因报告期公司债务重组取得重大进展，基于债务重组进展而确认的债务重组收益所致，该收益为非经常性损益。扣除前述债务重组收益等非经常性损益影响后，本报告期经营业绩仍为亏损。

03、房企回归经营本身

事实上，抛开疫情、限价、市场环境等政策的影响，房地产行业经过过去十几年时间的一路狂飙之后，地产企业的发展方向也已经发生了变化。

在过去，地产企业普遍追求的是更大的规模，因为有规模既代表的是江湖地位，更代表的是品牌影响力、话语权，包括在与地方政府、金融机构、上下游产业链合作方等方面的合作过程中。

因此，十亿量级的房企提出了百亿目标，百亿房企则纷纷提出了千亿目标。为了实现规模，为了实现高速增长，各大房企纷纷通过高周转、高杠杆的模式实现扩张，不惜高溢价拿地、高利率举债，牺牲利润率而换取规模的增长。

这种模式，确实实现了企业规模快速增长。2010年，万科销售额超百亿，成为中国第一家千亿级房企。当年，中国销售额超千亿的房企仅有万科1家，超500亿的房企为6家，百亿以上的房企为35家。

10年后的2020年，当年中国销售额超千亿的房企已经有41家，销售额超500亿元的房企为67家，百亿以上的房企已经达到了166家。

10年时间，翻了多少倍，大家可以计算一下。

但这种规模的取得，牺牲的是利润率，房企的毛利率、净利润率不断下降。

被誉为地产行业盈利能力最强的房企，中海2010年的毛利润率、净利润率分别为40.1%、27.92%，2021年这两项指标则分别下降为23.5%、16.6%。

A股中的地产龙头万科，2010年毛利率为29.75%、净利润率为15.52%，2021年则为21.82%、8.14%。

民企中的代表阳光城，2010年的毛利率为35.6%、净利润率为17.34%，2021年毛利率仅为5.51%，净利润更是录得亏损。

以利润率换规模，几乎是所有房企过去10年的做法。

但经过2021年下半年开始的这轮房企深度洗牌之后，各房企开始逐步回归到经营本身，在放慢速度的同时更加追求的是利润率的提升，组织架构调整、裁员增效成为各房企在2022年陆续推进的重点工作之一，各房企开始从过去的追求规模开始向追求效率转变。

此时，对于各房企而言，其实比拼的就是资金成本、溢价能力、对于市场的判断。拥有品牌和产品溢价能力，资金成本长期位居低位的房企，优势与机会将会得到凸显。

同一个项目，对于优质房企而言，会实现盈利，但对于有的房企来说则有可能亏损。

同时，在过去这些年，除了住宅开发之外，拥有大量自持商业物业的房企，租金收入也将成为其现金流、营收和利润的重要贡献力量。这也正是为什么，在这两年地产行业困难的情况下，龙湖、新城为代表的民企依然表现抢眼的原因所在。

总之，对于地产行业而言，一个时代已经结束，一个时代已经开始。

关键词：